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澳洲買房什麽是海外人士資本增值預扣稅是什麽呢
發布日期:2021-09-24

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澳洲買房什麽是海外人士資本增值預扣稅是什麽呢?海外投資者在管理和出售澳洲房產時,通常會涉及相關稅務問題,例如定期上報物業收入、土地稅、資本增值稅等,今天小編帶您了解一下海外業主在出售房產時通常會遇到的—海外人士資本增值預扣稅|Foreign Resident Capital Gains Withholding。從2017年7月1日開始,澳大利亞稅務局(AustralianTaxationOffice,簡稱ATO)會向所有75萬澳幣或以上出售的物業征收合同價格12.5%的海外人士資本增值預扣稅。此政策適用於所有在2017年7月1日或以後簽署合同的物業(如果澳洲房地產買賣合同於2016年7月1日至2017年6月30日之間簽訂,則預扣稅率為10%,並且僅在房地產價值為200萬澳幣或以上時方適用),此政旨在確保所有海外人士有按照澳洲法律履行其稅務責任。在此規下,若出售物業的合同價格等同或高於75萬澳幣,那麽買方必須在物業成交時把合同價格中12.5%的金額作為預扣稅費繳納給ATO。這意味著賣方在物業成交時有可能無法獲得全額的房款。由於此政策是針對海外人士,因此隻要賣方能向ATO證明自己並非海外人士便無須繳納12.5%的預扣稅。ATO對於海外人士的定義有別於澳洲移民局,簡單而言可理解為“非澳洲居民”(Foreign resident for tax purposes),即非長居澳洲亦不打算移民澳洲的人士。這跟是否持有澳洲身份並無直接關係,所以澳洲公民或永久居民如長居澳洲以外的國家,則很有可能會被ATO視為非澳洲居民而要繳納上述預扣稅。

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賣方為澳洲居民

若賣方事實上為澳洲居民(Australian resident for tax purposes),那麽賣方可在物業成交前向ATO申請該預扣稅的付清證明(CapitalGains Withholding Clearance Certificate),並提供相關材料以證明自己大部分時間都在澳洲居住或與澳洲有穩定緊密的聯係。ATO若在審核申請後認定賣方為澳洲居民,便會給賣方出具上述付清證明。賣方隻要在成交前提供該證明給買方,買方便無須在成交時向ATO繳納任何預扣稅,即賣方將可在成交時獲得全額的房款。

賣方為非澳洲居民

若賣方事實上為非澳洲居民便無法避免預扣稅,但也不代表賣方就必定會在成交時被預扣12.5%的房款。在這種情況下,賣家基本上有兩個選擇:

1.在成交前向ATO申請更改預扣稅率(Capital Gains Withholding Rate Variation Application),然後在成交時按照ATO同意的稅率繳納預扣稅;或

2.在成交時向ATO繳納合同價格12.5%的全額預扣稅,然後在成交後向ATO申請退稅(包含賣家的其他可退稅費)。

如賣方認為合同價格12.5%的全額預扣稅率不合理或沒有反映其稅務責任的真實狀況,賣方可選擇在成交前向ATO申請Variation以降低預扣稅率,並且需要提供一些針對出售的物業、非個人開支的相關證明,例如律師費發票、房產經紀傭金發票及印花稅支付憑證等以抵扣預扣稅。

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ATO將視乎提供的證明是否足夠有力而同意或拒絕賣方的Variation申請。如賣方申請成功,那麽賣方隻要在成交前提供ATO出具的稅率更改通知(VariationNotice)給買方,買方在成交時便隻需按照ATO同意的稅率代賣方繳稅(稅率將低於12.5%,但不可能完全免除該稅費),而無須繳納12.5%的全額預扣稅。如賣方的申請被拒,那麽賣方在成交時將無法獲得合同價格的全額,但可在下個年度申請退稅時提供更多的相關證明以爭取退回部分被預扣的稅費。另一方麵,如賣方是以比購入時低的價格出售物業,其Variation申請將有較大的機會獲批甚至稅率被降為0%。賣方在申請時需要提供相關合同以證明閣下將不會從出售中獲得任何資本增值,因此不應繳納任何資本增值預扣稅。