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警惕疫情後墨爾本CBD公寓暴跌
發布日期:2020-08-25

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很早就想寫這篇文章了,但又怕斷了開發商們的財路。別人在賣力搖旗呐喊,我在這裏看空,總歸不太好,將來大家出來低頭不見抬頭見的。 現在寫的好處很多。第一呢,反正現在也沒有客戶買CBD的公寓,我這篇文章不影響開發商的錢袋子。第二呢,現在封城階段,大家都居家辦公,避免了見麵的尷尬。墨爾本CBD公寓的問題很多,而且冰凍三尺非一日之寒,今天說說最核心的三個問題:購房成本,貸款,租金回報。這三個問題直接影響客戶的投資回報率。

澳洲買房

1,購房成本

前段時間我提出了新房價格不代表市場價,澳洲二手房才代表市場價。客戶都覺得我說的好,開發商都拚命粉飾,主要就是說自己的項目裝修標準高,地理位置獨一無二等等。那今天我再拋出一個靈魂拷問:新房價格和銀行估價之間差多少?目前交割的CBD新房公寓估價比合同銷售價格普遍低估15%-20%。很多開發商說自己的項目好,我就想問問,到底好在哪兒了?估價低了20%,還好意思說自己項目好,莫非梁靜茹給的勇氣?對於一個項目的錢花在哪裏,銀行是非常清楚的。每個開發商都要把項目的盡職調查和投資回報表提交給銀行,才能申請銀行的開發貸款。在銀行麵前,開發商沒有任何隱私,廣告花了多少錢,傭金花了多少錢,真正建築成本又花了多少錢,都是一筆筆明賬。別忘了,銀行也是要賺錢的,如果項目開發的整體回報率不到19%,銀行也不會貸款給開發商,認為風險太高。所以你看看,這麽一套房子要養活多少人?挖個坑,下一篇專門聊聊這個話題,澳洲地產遊戲之拿著中國開發商的錢,找中國中介賣給中國客戶,最後再租給中國留學生。想看的朋友,抬抬小手右下角點個“在看”,讓我知道你們感興趣。總而言之,和大家一起算一筆賬,海外人士印花稅一共13.5%,房價低估20%,那交割一套墨爾本CBD的公寓,意味著33.5%的購房成本。要想靠房價上漲來賺錢,先要爬出來33.5%的坑,是不是很酸爽。有的人說,那我就願意買在市中心,畢竟地皮有限啊,買一套少一套。這句話我翻譯成大白話就是,我就願意被開發商割韭菜,割一棵少一棵。醒醒吧,墨爾本CBD至少還能再開發20年。再說了,什麽投資標的上來就要30%多的成本,快趕上Xi錢的成本了。買錯房的災難程度,堪比嫁了渣男,娶了綠茶。更可氣的是,咱們老實人還總給渣男,綠茶辯護,直到被傷透了心。

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2,貸款

再來說說貸款問題。從2016年開始,澳洲政府的態度就很明確,嚴格控製貸款,信貸緊縮。這也正常,畢竟從2005年-2015年,這11年裏,澳洲房產貸款就像是白給的,拿本護照和購房合同就能貸出來80%。沒人想過這十年積累了多少貸款風險和資產泡沫嗎?現在對於海外人士,澳洲銀行明確表示拒絕接受申請,隻有一些影子銀行才給海外客戶貸款,通常是房屋估價的60%。簡單的數學題:已知房價100萬,估價80萬,貸款60%,13.5%印花稅,求總現金投入和貸款額度。總現金投入需要65.5萬澳幣,總貸款額度是48萬澳幣,貸款比例還不到50%。稍微有點投資經驗的朋友都明白,澳洲房產投資的底層核心就是信貸價值,貸款杠杆連2倍都用不到,這房子的投資屬性太差了。澳洲政府有意降低杠杆,來稀釋整體的金融風險。前人栽樹,後人乘涼,在澳洲變成了,前人犯錯,後人買單。

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3,租金回報

最後,分析完上麵兩條,依然攔不住一些朋友往市中心衝刺,有的朋友剛從維媽買完韭菜,出門就衝進售樓處當韭菜。這時候有一個關鍵數據給了他們信心,就是租金回報率。市中心的租金非常高,一房和兩房澳洲公寓租金普遍超過5%的年化回報。很多人把房子當理財產品來買,作為資產配置沒有任何問題。畢竟剛才說的33.5%的坑,6年的租金也就差不多回來了嘛,剩下的就是淨賺!但是今年疫情出現,把所有人從美夢中叫醒,有點那英《夢一場》內味了。海外留學生無法入境,導致墨爾本市中心空置率飆升到8%以上,租金攔腰折斷,5折出租。租金回報率降低到2%左右,這是連貸款利息都不夠的回報。

澳洲房地產

至於留學生什麽時候回來,能回來多少,還是別太樂觀了。前幾天遇到個哭笑不得的事,客戶放棄10%首付不要了,原因是“愛國,這房子不要了,不給澳洲政府送錢了”。最後說說我的觀點,墨爾本CBD公寓大量交割違約難以避免,投資屬性和回報表現不如人意,也會加速投資者離場。隨著一些大項目陸續交割,CBD的庫存在未來幾年將會超過10,000套,一旦開發商資金鏈斷裂或者觸發了貸款協議中的某些條款,可能導致開發商砸盤出貨。疫情期間大家熟悉了居家辦公和線上辦公,很多企業也會離開市中心核心地段,一方麵為了降低辦公開支,一方麵也可以節省通勤時間。人口的加速流失,也許是壓垮墨爾本CBD公寓的最後一根稻草。在買房這件事上,千萬別犯懶,身體不要懶,該看盤要看盤,心理上也不要懶,該思考要思考,很多問題其實就用常識性的邏輯就可以獲得正確的答案。想賺快錢,還懶得去看,懶得學習思考的人,那就有無數暗坑在等著他們。買錯一套房,十年都白忙。

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澳洲別墅

最後,希望大家都能1順順利利買到最適合自己的房子!